Aseguran que invertir en cocheras ofrece una renta que duplica el alquiler de un departamento

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Por IProfesional.com

Mientras que el sector inmobiliario no sale de su crisis, este segmento de negocios logra mantener buenos índices de evolución y rendimiento. Por el lado de los inmuebles, el margen de ganancia cayó a su nivel más bajo de la década. Comparativo

tiempos en los que la actividad inmobiliaria no logra levantar cabeza, las cocherasvuelven a aparecer en escena como una opción atractiva para quienes siguen apostando al ladrillo.

A contramano de lo que viene mostrando la compraventa de viviendas o el inicio de nuevas obras, este segmento exhibe incrementos en sus márgenes de ganancia casi ininterrumpidos. Y, gracias a la permanente expansión del parque automotor, todo hace presuponer que el viento de cola seguirá soplando.

De acuerdo con especialistas del sector, en 2013 ofrecieron una renta anual cercana al 10%.

Dicho porcentual supera con creces a la ganancia ofrecida por los departamentos en alquiler, con rendimientos brutos que han descendido a sus niveles más bajos de la década.

¿Qué renta se obtiene hoy por un departamento?
Según los últimos datos disponibles, tanto la renta bruta como la neta vienen retrocediendocon marcada intensidad.

Esta tendencia se agravó en 2013, ya que los niveles alcanzados fueron apenas superiores a los magros resultados del 2003, momento en el que se dieron los índices más bajos de los últimos treinta años.

Cabe consignar que el 2% anual neto (4% bruto) que se obtiene en la actualidad dista 8,5% bruto alcanzado en la década del noventa (ver cuadro).

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“Los retornos corrientes son muy bajos. Por eso, hoy día no parece ser un buen momentopara invertir en renta de inmuebles, salvo que se piense que el dólar se va a mantener en este nivel o que vaya a bajar”, señala Herman Faigenbaum, director del Programa de Real Estate de la Universidad Di Tella y director general de Cushman & Wakefield.

Esta situación reviste particular importancia para los argentinos “rentistas”, pues el mercado locativo tradicionalmente les ofreció la tranquilidad de tener a resguardo un bien que sigue al dólar y que, además, al alquilarlo les genera una rentabilidad en pesos.

Al respecto, según un estudio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, a valores de mercado de 2010, un propietario hubiese tardado 12 años en recuperar el capital invertido. En la actualidad, ese plazo se estiró hasta los 27 años.

Cocheras mantienen su atractivo
En el caso de los espacios guardacoches, hay opciones de mercado que permiten superar el 10% promedio que el sector establece como referencia.

“Por ejemplo, un inversor que compró en enero de 2013 una cochera a u$s17.500 en un barrio de demanda intermedia, al cerrar el año pudo venderla a unos 19.500 dólares”,ejemplificó Alberto Súcari, director de la firma Ecocheras.

Y especificó que, para el caso en cuestión, el particular se hizo de una renta anual de casi 12% en dólares y, además, recibió un ingreso en concepto de alquiler de unos $9.000, descontando los gastos.

Súcari agregó que la rentabilidad del negocio ronda entre el 8% y el 10%, mientras que el alquiler de departamentos, por la relación entre el valor del inmueble y las mensualidades que el propietario logra percibir, no supera una ganancia bruta del 4,5% anual.

Es así que varios desarrolladores inmobiliarios mantienen su recomendación en cocheras como una forma de resguardar el capital ante la inflación.

Los economistas comparten la visión de los referentes del sector inmobiliario: “Si quisiera invertir unos u$s15.000 o u$s20.000, que no sea un activo financiero, compraría una cochera. Es una activo real con buen rendimiento”, señaló Orlando Ferreres.

Para quienes no tienen apuro por vender, las perspectivas a futuro, en cuanto a márgenes de rentabilidad, siguen siendo prometedoras.

Y esto está íntimamente relacionado con el crecimiento del parque automotor. De hecho, en 2013 se patentaron 955.000 0km y para este 2014 las proyecciones dan cuenta de unos650.000 nuevos vehículos que saldrán de las concesionarias.

A eso hay que agregarle el impacto de la nueva legislación, aprobada hace poco en Capital Federal, que redujo las posibilidades de dejar el auto en la mayoría de las calles porteñas sin tener que pagar por ello.

El peso de los parquímetros
A partir del segundo semestre de 2014 habrá unos 100.000 parquímetros adicionales, atados a distintos tipos de tarifas.

Ante el mayor costo de estacionar en la calle y la creciente ola de robos, “es lógico que la gente busque un lugar cerrado y seguro para dejar su auto”, señala una fuente del sector.

“El valor del parquímetro aumenta y a partir del segundo semestre se harán las licitaciones para que el 40% de las calles tenga estacionamiento medido. Por ende, los garajes serán más requeridos”, aseguró Súcari.

Para el directivo, una prueba de cómo está evolucionando la demanda se encuentra en losaltos niveles de ocupación que muestran hoy día los estacionamientos en los momentos pico.

“En 2008 se ubicaba en el orden del 30%. En 2013 ese número trepó hasta el 60%. Ahora, con la implementación de parquímetros en toda la Ciudad, se estima que el nivel de ocupación ascenderá a un 75%. El negocio de las cocheras parece servido en bandeja”, expresó.

Precios
Las proyecciones de inversión en este segmento son muy positivas, principalmente en el caso de los nuevos desarrollos.

En la actualidad, se comercializan a valores que van desde los $200.000 hasta los $250.000, en zonas como Palermo, Belgrano, Caballito, Congreso, Almagro y Ramos Mejía.

Para acceder a estas opciones, los desarrolladores ofrecen la posibilidad de adquirirlas en cuotas, ajustadas por el Índice de Costo de la Construcción.

“El mercado de las cocheras no tiene techo, sus valores se han venido incrementado año a año y la tendencia es que seguirán subiendo, por la sencilla razón de que la demanda es cada vez mayor”, remarcó Súcari.

En los últimos tres años, el precio de las cocheras subió entre un 40% y un 60 por ciento. Además, tienen las ventajas de tener un costo de mantenimiento mínimo, y la totalidad de la inversión puede recuperarse cuando el propietario decida vender el espacio o bien la cuotaparte, en caso de que sea una cochera comercial.

La rentabilidad de un alquiler de departamento, como ya se expuso, no supera el 4,5% anual. En el caso de las cocheras, el valor no sólo es del doble sino que además es flexible.

Comparado con una vivienda, tienen además el atributo de no requerir un gasto alto de mantenimiento. En cambio, una vivienda tiene mayores costos por este concepto (pintura, roturas, entre otros) que reducen la rentabilidad final.

Asimismo, el precio de estos espacios puede llegar a negociarse mensualmente y siempre se encuentran candidatos para alquilar, a diferencia de un inmueble, atado a contratos por dos años.

En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, la renta mensual varía entre los $900 y los $1.500.

Los desarrolladores señalan que la rentabilidad depende del momento en el que el inversor ingresó en el negocio. Si fue en la etapa inicial o de preventa, logra el mayor rendimiento, quepuede llegar a ser del 40%.

Súcari comentó a iProfesional que “las ganancias para inversores continuarán en alza, dado que es muy difícil que se construya una gran cantidad de estacionamientos en la Ciudad de Buenos Aires, por cuestiones de disponibilidad de espacios”.

“En Capital prácticamente no quedan terrenos con las medidas necesarias para instalar este tipo de emprendimientos. Hay que pensar que se requieren superficies de por lo menos 45 metros de fondo”, señaló.

Experiencia exitosa
Para comercializadores como Roberto Ledo, director de la inmobiliaria Bullrich, las cocheras “son, quizás, la mejor inversión que se pueda hacer en este momento”.

“Son emprendimientos que atraen tanto a un particular, que tiene un ahorro y desea protegerlo de la inflación, hasta empresas que adquieren más de un estacionamiento. La rentabilidad es muy alta, incluso después de pagar los gastos asociados”, expuso aiProfesional.

“Al estar atados a bajos costos de mantenimiento, se prorratea con la recaudación. Además, la tarifa se puede ajustar cuando haga falta. La demanda puede, de alguna manera, regularse con el precio”, añadió.

“Cada vez hay más autos y menos lugares donde estacionar”, afirmaba tiempo atrás Martín Redrado cuando se le preguntó en qué invertiría su dinero.

En diálogo con iProfesional, Roberto Ledo detalló que, por estos días, es posible ubicar a la venta, en avenidas estratégicas de Capital, espacios a unos 35.000 dólares.

También destacó la existencia de fideicomisos en pesos que se están ofreciendo en distintas zonas como oportunidad de inversión.

Link de la nota: http://www.iprofesional.com/notas/187532-Aseguran-que-invertir-en-cocheras-ofrece-una-renta-que-duplica-el-alquiler-de-un-departamento


Publicado por mayo 23, 2014 en Inversiones, Renta de Cocheras

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